Allemagne

L'acquisition de la propriété par possession en Allemagne

Par O. Chazal, B. Cloos et B. Hofmann, étudiants du Master 2 droit privé fondamental et du M2 droit comparé

« Toute propriété a nécessairement commencé par la prescription, ou, comme disaient les Latins, par l'usucapion, c'est-à-dire par la possession continue »[1]. Comme en droit français, l'usucapion en droit allemand est réglée dans un titre sur les modes d'acquisition de la propriété dans le troisième livre sur les biens[2]. La réforme du droit des obligations du 1er janvier 2002 est venue poser un délai général de prescription de 3 ans mais cela n'eut pas pour effet de transformer le délai de la prescription acquisitive - ni en matière de meubles, ni en matière d'immeubles.

Il est important, dans un premier temps, de clarifier les notions de possesseur propre, ou Eigenbesitzer, et de possesseur pour le compte d’autrui, ou Fremdbesitzer, qui sont importantes dans la compréhension du régime de l'usucapion.
 Ainsi, le Eigenbesitzer est celui qui a l'animus, la volonté de se comporter comme le véritable propriétaire même s'il sait qu'il ne l'est pas[3], peu importe que la chose soit en sa possession directe ou indirecte[4]. Ainsi, le voleur peut par exemple être qualifié de Eigenbesitzer en droit allemand.

Ce Eigenbesitzer est à différencier du Fremdbesitzer, que l'on qualifie en droit français de possesseur pour le compte d'autrui. Celui-ci, mis en possession par le Eigenbesitzer[5], a la volonté de posséder le bien pour le compte de ce dernier[6]. Il y alors possession indirecte du bien par le Eigenbesitzer.

Intéressons-nous désormais au régime même de la prescription acquisitive, qui diffère selon que l'on se trouve en présence d'un bien meuble ou d'un bien immeuble.

1. En matière de meubles, on parle de Ersitzung. Il s'agit d'une acquisition de fait qui ne nécessite aucun recours juridictionnel de la part du possesseur mais une simple situation de fait. En effet, le §937 BGB n'exige qu'une possession de bonne foi[7] pendant une durée de 10 ans[8]. Durant ce délai, le possesseur doit être un possesseur propre9[9] ou Eigenbesitzer, de bonne foi.

2. En matière d'immeubles, c'est le §927 BGB qui s'applique. Il ne s'agit pas dans ce cas d'une acquisition de fait mais d'une acquisition par procédure d'exclusion[10] : après 30 ans de possession propre, le possesseur peut demander la radiation de la personne inscrite comme propriétaire du bien dans le livre foncier.

Si la personne inscrite est le véritable propriétaire, deux cas sont à distinguer :

–  dans le cas où le véritable propriétaire est en vie, le Eigenbesitzer ne pourra demander sa 
radiation et a fortiori acquérir la propriété du bien ;

–  dans le cas où le véritable propriétaire est mort ou a disparu, le Eigenbesitzer pourra 
demander sa radiation, à condition cependant qu'aucune inscription au livre foncier qui aurait nécessité l'accord du véritable propriétaire (mort ou disparu[11]) n'ait été effectuée pendant l'écoulement du délai de 30 ans (accord par testament ou autre).

Si la personne inscrite n'est pas le véritable propriétaire[12], le Eigenbesitzer pourra demander sa radiation sans conditions particulières.
 Cette radiation ouvre au Eigenbesitzer un droit d'appropriation[13]. Il pourra ainsi demander, après l'obtention d'un jugement de radiation / d'exclusion[14], son inscription au livre foncier en tant que véritable propriétaire.

La revendication du bien[15], meuble ou immeuble, par le propriétaire contre le Eigenbesitzer ou le Fremdbesitzer et par le Eigenbesitzer contre le Fremdbesitzer[16] suspend le délai de prescription acquisitive. En cas de succès de l'action ou de perte du Eigenbesitz, le délai est interrompu[17].