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Angleterre

L'acquisition de la propriété par possession en Angleterre

par Melvin Roth, étudiant en Master 2 Droit privé fondamental

En France, le moyen à l’aide duquel on acquiert la propriété par possession s’appelle prescription acquisitive (usucapion). La prescriptive acquisition est un concept qui existe aussi en droit anglais[1] mais qui y est réservé principalement aux servitudes[2]. Le concept se rapprochant le plus de la prescription acquisitive française est celui d’adverse possession qui n’émane pas de la Common Law mais qui est une pure création de la Statutory Law.

Comparé au droit français, il est plus facile d’obtenir la propriété d’un bien par possession en droit anglais puisqu’on y exige que l’animus possidendi (intention de posséder) et non l’animus domini (intention d’être le propriétaire) comme en droit français. L’animus possidendi est une condition pour acquérir un bien par possession, qui doit être complétée par d’autres conditions : le possesseur doit être effectivement en possession et ce pendant la période prévue par la loi.

Des différences existent selon que le bien possédé est un meuble ou un immeuble. Nous allons constater que le régime applicable en matière immobilière (I) n’est pas le même que celui en la matière mobilière (II).

I. L’acquisition de la propriété[3] d’un immeuble par possession

Le régime applicable relatif à l’adverse possession des immeubles a subi une refonte considérable en 2002. On fait désormais une distinction entre les immeubles enregistrés (B) et ceux qui ne le sont pas (A).

A. Les immeubles non enregistrés

Le régime applicable pour ce type d’immeubles, ceux qui n’ont pas été enregistrés auprès du Land Registry, est celui du Limitation Act (« LA ») de 1980. Cette loi prévoit en son article 15 §1[4] qu’aucune action en restitution de la part du « véritable » propriétaire contre celui qui a possédé l‘immeuble pendant douze ans n’est possible. En d’autres termes, le possesseur qui occupe pendant douze ans un immeuble non enregistré peut opposer cet article à l’ancien propriétaire qui revendique l’immeuble. A priori, cela ne pose aucun problème pour les immeubles non enregistrés ; plus difficile sera la question concernant les immeubles enregistrés.

B. Les immeubles enregistrés

A l’instar des immeubles non enregistrés, les immeubles enregistrés se trouvaient soumis au régime du LA de 1980. C’est la célèbre affaire Pye[5] qui a montré l’injustice de cette loi relative aux propriétaires d’immeubles enregistrés qui se retrouvaient expropriés de facto quand un possesseur leur opposait l’adverse possession de douze ans. L’affaire Pye, après épuisement de tous les recours internes, a été finalement portée devant la Cour européenne des droits de l’homme[6]. Cette fameuse affaire est ainsi à la base d’un changement législatif qui a eu lieu en 2002. C’est désormais le Land Registration Act (« LRA ») de 2002, entré en vigueur le 13 octobre 2003, qui régit l’adverse possession en matière d’immeubles enregistrés et rend plus strictes les conditions d’acquisition d’un tel immeuble par simple possession. En son article 96, la loi de 2002 fait explicitement référence au LA de 1980 en disposant que la période de douze ans du LA n’est plus applicable pour les immeubles enregistrés.

L’adverse possession, pour les immeubles enregistrés, est dorénavant réglé à l’annexe numéro 6 du LRA de 2002 qui nous apprend que la personne, qui se trouve en possession d’un bien immeuble enregistré, peut après 10 ans[7] faire une application au registre du Land Registry pour être enregistré en tant que propriétaire de ce bien. Il incombe au teneur du registre d’en informer le propriétaire enregistré qui pourra alors y faire opposition. Le nouveau régime est ainsi très protecteur à l’égard du propriétaire enregistré car rares sont les cas dans lesquels ce dernier ne s’y opposera pas. Le délai pour faire opposition est de deux ans[8]. Il existe cependant toute une série d’exceptions qui permettent à l’occupant d’être enregistré en tant que propriétaire, malgré l’opposition faite par le propriétaire actuel. Ces exceptions sont prévues au cinquième paragraphe de l’annexe numéro 6 du LRA. A titre d’exemple : en présence d’un estoppel[9], il serait illicite pour le propriétaire enregistré de tenter de déposséder le possesseur si les circonstances sont telles que ce dernier devrait être enregistré en tant que propriétaire de l’immeuble[10].

Évoquons encore, sans rentrer dans les détails, que le délai susmentionné n’est pas applicable à certains cas spéciaux. Ainsi il est de trente ou voir de soixante ans concernant les Crowns Land et corporations sole[11].

II. L’acquisition de la propriété d’un meuble par possession

On n’a vu qu’en matière immobilière, les règles sont nombreuses et bien établies et reposent sur le concept de l’adverse possession. Pour les biens meubles, c’est un autre concept qui est applicable, à savoir celui de tort. Malgré la différence des concepts, force est de constater que leur effet est similaire.

A. Principe

Il convient d’appliquer en la matière le LA de 1980 qui dispose en son article 2[12] que celui qui se trouve en dépossession continue pendant six ans d’un bien mobilier ne peut pas exiger sa restitution sur le fondement du tort. En droit anglais, la période pour acquérir la propriété d’un meuble par possession est donc de six ans. A contrario, cela veut dire qu’au bout de six ans, le propriétaire du meuble est exproprié[13]. En principe, la possession est opposable à tout le monde sauf au véritable propriétaire qui, comme nous venons d’évoquer, a six ans pour agir.

B. Exception

Il est des cas où la période de 6 ans susmentionnée n’est pas applicable. Il en est ainsi en cas de vol. Le délai de six ans est alors en principe inopposable. Le voleur ne devient donc jamais propriétaire par possession, ni celui à qui il vend le bien, si ce dernier est de mauvaise foi. En revanche, la personne qui achète le bien volé de bonne foi, c.-à-d. inconsciente du fait que le bien a été volé, peut se prévaloir de l’effet acquisitif de sa possession. Le délai de prescription commence à courir à partir du moment où la personne de bonne foi acquiert le bien. Ce concept s’appelle conversion en droit anglais. Prenons un exemple pour illustrer le fonctionnement en cas de vol : X a volé la montre de Z en 2010 et il la vend deux ans plus tard à Y qui est de bonne foi. La prescription ne commence à courir qu’en 2012 et le droit de Z pour se faire restituer la montre sera prescrit en 2018. Si X avait vendu la montre le jour du vol à Y (de bonne foi), le droit de Z serait déjà prescrit en 2016. Ce qui est donc prépondérant ici est la bonne foi de l’acquéreur.

Conclusion

On a pu constater qu’il existe deux différents concepts, l’adverse possession pour les immeubles et celui de tort pour les meubles. La principale différence entre les deux concepts est que dans l’adverse possession, le délai de dix ou respectivement de douze ans se réfère au temps de possession du possesseur et non pas au temps de dépossession du propriétaire tandis que dans le tort, c’est en principe l’inverse.

Prenons un exemple : Le possesseur X occupe un immeuble non enregistré pendant 11 ans et l’abandonne du jour au lendemain. Y saisit l’occasion et l’occupe désormais pendant 3 ans. L’immeuble non enregistré était donc 14 ans en la possession d’autrui. Si le propriétaire Z veut se faire restituer sa propriété, Y ne pourra pas lui opposer la période d’adverse possession du X mais seulement les 3 années pendant lesquelles il l’a occupé lui-même. Il lui manque donc 9 années pour pouvoir opposer l’adverse possession. Z est donc toujours le propriétaire de l’immeuble et peut le réclamer.

Pour un meuble, c’est l’inverse. Il résulte de l’article 3 §2 du LA[14] que, si le propriétaire Z perd son bien et ce bien sera trouvé par Y qui, lui, le vend 5 ans et 11 mois plus tard à X, ce dernier, après un mois de possession du bien - donc 6 ans en tout - sera protégé contre une action en tort de Z.

 

Sources

  • Ouvrages

FRISBY S., JONES M., National Reports on the Transfer of Movables in Europe, Volume 2: England and Wales, Ireland, Scotland, Cyprus, éd., Sellier European Law Publishers, 2009. 642 p.

MARAIS E.J., Acquistive Presctiption in View of the Property Clause, 2011, URL: scholar.sun.ac.za/bitstream/handle/10019.1/18004/marais_acquisitive_2011.pdf (consulté le 24 mars 2012) (Thèse

  • Sites Internet

Scottish Law Commission : Discussion Paper on Prescription and Title to Moveable Property, 2010, URL :http://www.scotlawcom.gov.uk/download_file/view/590/ (consulté le 24 mars 2012)

HARWOOD E., Adverse Possession of Land, URL : www.legalcentre.co.uk/property/guide/adverse-possession-of-land/ (consulté le 26 mars 2012)

 

 


[1] Le droit anglais s’applique en Angleterre et au Pays des Galles, il n’est pas applicable en Ecosse ou en Irlande.

[2] Voir Prescription Act 1832,http://www.legislation.gov.uk/ukpga/Will4/2-3/71

[3] Évoquons qu’on ne peut pas vraiment acquérir en droit anglais la propriété d‘un immeuble, on ne peut acquérir qu’un estate, donc un droit sur l’immeuble. Ceci est dû au fait que, formellement, toutes les terres appartiennent à la Couronne d’Angleterre. Cependant, pour faciliter la lecture du présent travail, nous allons utiliser le terme de « propriété ».

[4] « No action shall be brought by any person to recover any land after the expiration of twelve years from the date on which the right of action accrued to him or, if it first accrued to some person through whom he claims, to that person. »

[5] JA Pye (Oxford) Ltd v Graham

[6] L’Angleterre, ayant un système dualiste, a intégré la ConvEDH dans son droit positif à travers le Human Rights Act de 1998. Se posait alors la question dans l’affaire Pye si l’expropriation par l’adverse possession était conforme au premier article du protocole n°1 de la ConvEDH qui stipule entre autre que : « Nul ne peut être privé de sa propriété que pour cause d'utilité publique et dans les conditions prévues par la loi et les principes généraux du droit international. »

[7] Le délai d’adverse possession a donc été réduite de deux ans pour les immeubles enregistrés

[8] LRA, annexe n°6, §1 (3) (b) : « [However, a person may not make an application under this paragraph if].RAexe numéro 6 du t prévues au cinquième paragraphe de ute une série d' du présent travail, nous allons cependant utliser le te judgment for possession of the land has been given against him in the last two years. »

[9] L’estoppel vise à sanctionner une partie qui, par son comportement contradictoire, a trompé la confiance légitime de son adversaire.

[10] LRA, annexe n°6, §5 (2) (a) et (b)

[11] Voit annexe n°6 §13 du LRA et annexe n°1 §10 du LA

[12] « An action founded on tort shall not be brought after the expiration of six years from the date on which the cause of action accrued. »

[13] LA, article 3 §2 : « Where any such cause of action has accrued to any person and the period prescribed for bringing that action has expired and he has not during that period recovered possession of the chattel, the title of that person to the chattel shall be extinguished. »

[14] LA, article 3 §1 : « Where any cause of action in respect of the conversion of a chattel has accrued to any person and, before he recovers possession of the chattel, a fur- ther conversion takes place, no action shall be brought in respect of the fur- ther conversion after the expiration of six years from the accrual of the cause of action in respect of the original conversion. »