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Etats-Unis

L'acquisition de la propriété par possession aux Etats-Unis

par KARIMZADEH Golnaz et MICHEL Arnaud, Master droit privé, 2011/2012

La prescription acquisitive est généralement abordée aux Etats-Unis sous différents vocables. On retrouve ainsi les vocables « adverse possession », « acquisitive prescription » et « usucapio ». Le terme « usucapio » est, cependant, avant tout employé par référence au droit romain.

-  « Adverse possession »

L’ « adverse possession » concerne l’occupation ou la possession des terres par une personne qui n’en est pas légalement titulaire. Cette occupation doit être continue pendant une période fixée par la loi et, en conséquence, éteint le titre du propriétaire légitime. Ainsi définie, l' « adverse possession » concerne la propriété immobilière.

-  « Acquisitive prescription »

L'« acquisitive prescription » est plus générale. En effet, elle est définie de manière suivante : acquisition de la propriété ou d’autres droits réels sur des biens mobiliers ou immobiliers par la possession continue, non interrompue, paisible, publique et sans équivoque pendant une période de temps fixée par la loi.

- Conditions communes

Afin de fonder une acquisition de la propriété, un certain nombre de conditions sont requises. La possession par le demandeur doit avoir été ininterrompue pendant une période de temps spécifiée, qui varie d’un Etat à l’autre, allant généralement de cinq à vingt ans. Cependant, en fonction des circonstances particulières, le délai peut être encore plus long. Certains Etats exigent encore que l’occupant (« adverse possessor » en matière immobilière) adopte un certain comportement. Par exemple, l’occupant devra travailler la terre ou établir une résidence sur la propriété.

« Acquisitive prescription » et « adverse possession » ou usucapion sont donc ici une manière d’acquérir la propriété par possession après un certain laps de temps. Il n’est cependant pas nécessaire que durant cette période il y ait un seul possesseur, c’est la « junction possession ».

La possession doit être « publique et pacifique » et elle doit être « actuelle ». Le possesseur doit traiter la chose objet du droit de propriété comme la sienne. Autrement dit, l’exercice de la possession doit être « hostile » aux droits du propriétaire. Par conséquent le simple détenteur précaire, comme un locataire ou un créancier gagiste, ne peut pas se transformer en propriétaire du fait de la prescription acquisitive, à moins que la relation juridique soit explicitement renversée, et que ce fait ait été communiqué à l’autre partie (c'est l’interversion de titre que l'on connaît en droit français) .

- Effets

Une fois ces conditions remplies, le possesseur est fondé à protéger son droit même à l’encontre du véritable propriétaire. Cependant, le possesseur ne deviendra propriétaire qu'une fois un certain laps de temps écoulé. Ainsi, pendant toute cette période des conflits pourraient naitre entre possesseur, futur propriétaire en puissance, et le véritable propriétaire. Un tel conflit se résoudra généralement devant le juge qui tranchera entre les différents droits en présence. Ainsi, si le possesseur ne peut pas encore prétendre au titre de propriétaire parce que le temps nécessaire ne s'est pas encore écoulé, le véritable propriétaire devrait l’emporter. Par contre, si le possesseur a satisfait à l'ensemble des conditions pour devenir propriétaire (ce qui inclut l'écoulement du délai de prescription) celui-ci sera nécessairement préféré à l'ancien propriétaire.

- Illustration

Nonobstant ces éléments communs des différences considérables subsistent dans le droit de chaque Etat. Par exemple, en Louisiane la période de jouissance nécessaire pour fonder un titre par prescription est particulière et varie en fonction de l’objet mobilier ou immobilier. Le Code civil de Louisiane a ainsi prévu des périodes de temps diverses (de trois ans à trente ans) pour la prescription acquisitive de biens meubles et immeubles. Ainsi, selon l’article 3475 du Code civil, lorsque l’occupant possède de bonne foi et avec un « juste titre », le temps exigé de possession est plus court ; jusqu’à 10 ans pour les immeubles ou 3 ans pour les meubles. A défaut de juste titre le temps de possession exigé sera de 30 ans. En outre, ce Code précise que la prescription acquisitive ne s’applique pas en faveur du détenteur précaire qui possède la propriété pour le compte ou avec la permission du propriétaire jusqu’à ce que le possesseur commence à posséder pour son propre compte.

 

Bibliographie

H. Campbell Black, Black’s law dictionary, 4e édition, 1951

P. Hay, Law of United States, Dalloz, 3e édition, 2002

W. Hickling Prescott, source : http://www.1911encyclopedia.org/prescription (consulté le 10 avril 2012)

A. Levasseur, Droit des Etats-Unis, Dalloz, 2e édition, 1994

H. Saint Dahl, Dahl’s law dictionary, Dalloz, 1995